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業主系列之一:電梯維保費之糾紛

發布時間:2015-11-16 9:28:09  新聞類別:律師隨筆 點擊次數:897

劉景來

收取了物業服務費用后,物業公司還能再收小區電梯日常維保與每年的檢測費嗎?

最近,一位江蘇宿遷的業主項羽網友在群里問到:物業公司在收取了他們的物業管理費的同時,還要另行收取小區電梯日常維保與每年的檢測費,物業公司的這一收費合理嗎?

這一問題的提出,竟引起了兩派的爭論。

持否定觀點的一派說,根據江蘇省物業服務收費辦法的規定,物業管理費有以下幾項構成:

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區域綠化養護費用

5、物業管理區域秩序維護費用;

  6、辦公費用;

7、物業管理企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、法定稅費;

10、經業主同意的其它費用。

江蘇省物業條例九十二條有規定,小區公共設施包含電梯,加壓水泵等。所以,電梯的日常維保檢測費用理應含在管理費中。

持肯定觀點的一派說,物業公司可以另行收費。收費的依據是,根據《宿遷市市區物業服務收費實施細則》第三十八條規定,電梯維保與檢測費,由業主另行分攤。

持否定觀點的接著說,該《細則》三十九條同時規定,根據合法決定與約定,已將電梯維保、檢測費包括在物業管理費中的,不得另行收取。

持肯定觀點的回應到,現有情況中并無該小區存在有關收取電梯維保費的相關決定,物業公司與業主簽定的服務合同中也沒有電梯維保費包含在物業服務費中的約定。

持否定觀點則反唇相譏,稱服務合同也沒有明確約定電梯維保費用可以另外收取。

呵呵,通過我把兩派觀點的梳理、對比,我是已經得出一個明確結論了,不知道大家明白可沒有。

那就是:電梯運行維護費用是電梯維保公司收取的,并沒有計入物業公司收取的物業服務費中。物業公司屬于代收,業主對該費用進行公攤。所以,如果該地區的物業服務收費管理的規定中,或者是該小區的服務公約或服務合同約定中,物業服務費中包含這筆費用,則物業公司不能重復收取該筆費用,否則,應該收取。

但是,從宿遷市區的收費辦法中可以看出,該筆費用并沒有包含在物業公司的公共服務收費之中,所以,物業公司是可以單獨收取的。除非像徐州市區的物業服務收費實施細則規定的那樣,電梯維保費就包含在物業公共服務服務費之中,如此,就不能重復收取了。

至于有些網友提出的實施細則不能對抗上位法的觀點,并不能成立。理由是《江蘇省物業服務收費管理辦法》第三十三條規定,“各地應依據本辦法結合當地實際制定具體實施辦法,并報上一級價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。”

 
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